Kiinteistöjuridiikka

Rakennuttajan vastuu vuositarkastuksen jälkeen

Uuden asunnon virhetilanteisiin sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun virhesäännöksiä. Asunnon ostaja voi esittää virheeseen perustuvia vaatimuksia paitsi asunnon myyjää kohtaan myös asunnon ensimmäistä myyjää (rakennuttajaa) kohtaan silloin kun tämä on elinkeinonharjoittaja, tavallisesti rakennusliike. Rakennuttaja vastaa piilevistä virheistä lähtökohtaisesti kymmenen vuoden ajan.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen asunto-osakeyhtiössä

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen taloyhtiössä tapahtuu aina yhtiökokouksen päätöksellä. Yhtiöjärjestystä ei ole mahdollista muuttaa tätä alemman tasoisella päätöksellä, esimerkiksi hallituksen kokouspäätöksellä tai taloyhtiössä noudatetulla mahdollisesti pitkäaikaisellakaan vakiintuneella käytännöllä. Pääsääntöisesti yhtiöjärjestyksen muuttamiseen edellytetään 2/3:n ääntenenemmistöä, mutta tästä on säädetty muutama keskeinen poikkeus.

Yhteisomistussuhteen purkaminen – miten se käytännössä tapahtuu?

Yhteisomistussuhteet ovat käytännön elämässä ajoittain haastavia ja aiheuttavat erimielisyyttä esimerkiksi yhteisen asunnon tai vapaa-ajan kiinteistön käyttöön, hoitoon ja kustannusten jakamiseen liittyvissä kysymyksissä. Miten yhteisomistajan on mahdollista päästä eroon omistusosuudestaan?

Asunto- ja kiinteistökaupan purku ja varainsiirtoveron palautus – miten varainsiirtoveron voi purkutilanteessa saada takaisin?

Jos kaupan kohteessa ilmenee kaupanteon jälkeen olennaisia virheitä, ja kauppa sen johdosta puretaan joko tuomioistuimen päätöksellä (tuomiolla) tai osapuolten välisellä oikeudenkäynnin ulkopuolella tehdyllä sopimuksella, ostajan on mahdollista hakea maksamansa varainsiirtoveron palautusta verottajalta. Miten tällöin tulee toimia? Kokenut kiinteistölakimies vastaa.

Kun uudiskohteen rakennuttaja menee konkurssiin, kuka vastaa rakennusvirheistä?

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaan perustajaosakkaan (tavallisesti rakennusliike) on otettava rakentamalleen uudiskohteelle suorituskyvyttömyysvakuutus sen tilanteen varalta, että rakennusliike tulee myöhemmin maksukyvyttömäksi tai menee konkurssiin. Usein tämä maksukyvyttömyys tai konkurssi saattaa aktualisoitua vasta vuosien päästä uudiskohteen valmistumisesta. Mitä tällöin on hyvä tietää?

Kunnossapitovastuunjaosta poikkeaminen asunto-osakeyhtiössä

Eräs yleisimpiä ellei peräti yleisin toimistoomme tuleva yhteydenotto koskee yhtiön ja osakkeenomistajan välistä kunnossapitovastuunjakoa. Kunnossapitovastuunjako määräytyy lähtökohtaisesti aina asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n olettamasäännöksen mukaisesti, eli yhtiö vastaa rakenteista johtuvista vioista ja vaurioista ja osakkeenomistaja vastaavasti huoneistonsa pinnoitteista. Tästä on kuitenkin mahdollista poiketa yhtiöjärjestyksessä.

Kuolinpesän osakkaan vastuu kiinteistökaupan virheestä - rajautuuko osakkaan virhevastuu vain pesästä saadun jako-osuuden määrään?

Kun kiinteistön myyjänä on kuolinpesä ja kohteessa havaitaan kaupanteon jälkeen virhe mitä siinä ei pitänyt olla, mikä on kuolinpesän osakkaan vastuu ostajalle? Rajoittuuko osakkaan virhevastuu tällöin vain siihen määrään, minkä hän on saanut jako-osuutena hyväksensä kuolinpesästä, vai voiko myyjä joutua vastuuseen myös sen ylittävältä osalta? Kokenut kiinteistölakimies vastaa.

Taloyhtiön huoneiston/asunnon haltuunotto – perusteet ja prosessin kulku

Milloin taloyhtiö voi ottaa osakehuoneiston haltuunsa? Pitääkö osakasta varoittaa kirjallisesti ennen haltuunottoa? Onko yhtiökokous ainoa taho joka voi päättää haltuunotosta, vai voiko hallituskin tapauskohtaisesti tehdä haltuunottoa koskevan päätöksen? Kiinteistölakimies vastaa.

Sähköinen huoneistotietojärjestelmä - mikä, missä ja milloin?

Jatkossa asunto-osakkeiden omistajatiedot tallennetaan suoraan digitaaliseen huonetietojärjestelmään, ja paperiset osakekirjat jäävät historiaan. Uudet, 1.1.2019 jälkeen perustetut taloyhtiöt ovat automaattisesti huonetietojärjestelmässä eikä niissä paineta paperisia osakekirjoja lainkaan. Ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden siirtäminen huoneistotietojärjestelmään tapahtuu kahdessa vaiheessa: ensin taloyhtiö siirtää osakeluettelon, ja sitten huoneiston omistaja hakee omistuksensa rekisteröintiä. Miten selvitä kaikesta tästä kuivin jaloin?

Virhe uuden asunnon kaupassa (uudiskohteessa) - kenellä on oikeus vedota virheeseen ja mitä sen perusteella voi vaatia?

Asuntokauppa käy koronasta huolimatta ennätyskuumana ja uudiskohteita valmistuu lähes viikoittain. Mutta mitä tehdä kun uudessa asunnossa ilmenee luovutuksen jälkeen sellainen virhe, jota siinä ei pitänyt olla. Milloin virheeseen vetoaminen kuuluu osakkaalle, millloin taloyhtiölle? Asuntokauppalakiin erikoistunut kokenut kiinteistölakimies vastaa.

Kunnossapitovastuu taloyhtiössä – mikä kuuluu osakkaalle, mikä taloyhtiölle?

Taloyhtiöissä tavallisimpia riitatilanteita aiheuttavat kunnossapitovastuun jakautumiseen liittyvät kysymykset. Asunto-osakeyhtiölain olettamasäännös määrittää oikeudelliset lähtökohdat, mutta siitä on mahdollista poiketa yhtiöjärjestysmääräyksellä.

Onko osakas vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta?

Kuka korvaa, kun vuokralainen aiheuttaa vahinkoa taloyhtiölle?

Mikä ihmeen putkiremonttihyvitys?

Osakkaalla on oikeus saada hyvitystä jo-tekemästään kylpyhuoneremontista taloyhtiössä myöhemmin tehtävän putkiremontin yhteydessä. Millä edellytyksillä se on mahdollista ja voiko taloyhtiö kieltäytyä osakkaan hyvittämisestä?

Astianpesukonevuodon aiheuttamat vahingot ja taloyhtiön vastuunjako – kuka korvaa ja mitä?

Kun astianpesukone vuotaa ja aiheuttaa vesivahingon rakenteisiin ja alakerran asunnon kattoon, kenellä on vastuu korjauskuluista?

Perustaso ja ennallistamisperiaate taloyhtiössä - mitä osakkaalla on oikeus edellyttää?

Miten määritellään taloyhtiön perustaso, johon yhtiön on huoneiston pinnoitteet ennallistettava yhtiön vastuulle kuuluvan korjaustyön yhteydessä?

Yhdenvertaisuusperiaate taloyhtiössä - mitä se tarkoittaa ja mitä se ei tarkoita?

Ei ole harvinaista, että taloyhtiön toiminnassa vedotaan osakkaiden yhdenvertaiseen kohteluun. Mutta mitä se tarkalleen ottaen tarkoittaa?

Kameravalvonta taloyhtiössä: laillista ja laitonta tilanteesta riippuen

Kameravalvonta ja sen laillisuus herättävät paljon keskustelua taloyhtiöarjessa. Saako osakas asentaa kameran - ja jos saa niin mitä sillä tarkalleen ottaen saa kuvata?

Kuntotarkastajan korvausvastuu asunto- ja kiinteistökaupassa

On yleistä, että asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä käytetään apuna ulkopuolista kuntotarkastajaa, jonka tehtävänä on tuottaa lisätietoa kohteen kunnosta ja siinä mahdollisesti olevista riskitekijöistä. Mutta kuka on vastuussa havaitsematta jääneestä piilevästä virheestä, jos kuntotarkastaja on tarkastanut kohteen huolimattomasti?

Suosittelemme: Tuomioistuinsovittelu on hyvä vaihtoehto asunto- ja kiinteistökauppariidoissa sekä työoikeusriidoissa

Riitely niin sanotusti peräseinään saakka ei aina ole se järkevin vaihtoehto. Tuomioistuinsovittelulla on mahdollista saada riita ratkaistuksi nopeammin ja huomattavasti pienemmin kustannuksin, eikä siinä yleensä ole samalla tavalla voittajia ja häviäjiä kuin normaalissa riitaprosessissa. Vanha sanonta lihavasta riidasta ja laihasta sovusta pätee edelleen.

Omakotitalon ostajan muistilista - vältä nämä sudenkuopat jo etukäteen

Omakotitalon kaupassa pätevät samat lainalaisuudet vuodesta toiseen. Kalliit kaupanteon jälkeiset oikeusriidat on lähtökohtaisesti tehokkaasti vältettävissä, kunhan muistaa huomioida tietyt seikat jo ennen kaupantekoa. On hyvä muistaa, että myyjän tiedonantovelvollisuuden ohella maakaaressa on säädetty myös ostajan selonottovelvollisuudesta.

Taloyhtiön hallituksen vastuuvapaus – milloin sitä ei kannata myöntää?

Taloyhtiön johdon vastuuvapaus on rutiininomainen asiakohta yhtiökokousten esityslistalla. Juridisesti vastuuvapauden myöntämisessä on kyse siitä, säilyttääkö vai luopuuko taloyhtiö oikeudestaan esittää korvausvaatimusta taloyhtiön johdolle tilikauden aikaisesta toiminnasta. Mutta siitä on hyvä tietää muutama muukin keskeinen seikka.

Kiinteistönvälittäjän korvausvastuu asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa - mistä välittäjä vastaa ja kenelle?

Kiinteistönvälittäjiä sitoo paitsi laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä, myös hyvä välitystapa. Mutta pitääkö välittäjän ottaa välitystoimeksiantoa hoitaessaan huomioon myös toimeksiantajansa vastapuolen etu?

Myyjän tiedonantovelvollisuus vs. ostajan selonottovelvollisuus - eli perusasiat asuntokaupan tiedonantovirheestä

Lunastuslauseke taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä - mitä siitä on hyvä tietää?

Isännöitsijäntodistus on tärkeä tietolähde asuntokaupassa - mutta valitettavan usein ei ihan ajan tasalla

Osakkaan muutostyöoikeus osakehuoneistossa – voiko taloyhtiö kieltää muutostyön?

”Myydään siinä kunnossa kuin kiinteistö on kaupantekohetkellä” – eli miten myyjä voi pätevästi rajoittaa virhevastuutaan kiinteistökaupassa?

Piilevä virhe käytetyn asunnon kaupassa: milloin virhe on piilevä?

Hinnanalennus asunto-ja kiinteistökaupassa - edellytykset, määrä ja reklamaatioprosessi

Taloyhtiön järjestyssäännöt – uhka vai mahdollisuus?

Virheestä ilmoittaminen eli reklamaatio asuntokaupassa: miten teet sen oikein ja oikea-aikaisesti?

Häiritsevä naapuri – mitä on tehtävissä? Kiinteistölakimies vastaa