Kunnossapitovastuusta taloyhtiön ja osakkaan välillä säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa. Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken kyseisen luvun säännösten perusteella, jollei yhtiöjärjestyksessä ole nimenomaisesti määrätty toisin. Kunnossapitovastuuta yksittäisessä tapauksessa selvitettäessä tulee siten aina tarkistaa taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä, onko siellä mahdollisesti määrätty kunnossapitovastuusta toisin kuin mitä asunto-osakeyhtiölain olettamasäännös määrää.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n osoittama lähtökohta on selkeä: Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiöjärjestysmääräyksellä on kuitenkin mahdollista poiketa tästä lain lähtöolettamasta, esimerkiksi siten, että yhtiölle kuuluvaa kunnossapitovastuuta siirretään osakkeenomistajalle. Yleensä näin menetellään lähinnä pienissä muutaman asunnon taloyhtiöissä (nk. pienyhtiöissä), joissa on varsin tavallista, että jokainen osakas vastaa itse pinnoitteidensa ohella myös yhtiön rakenteiden kunnossapidosta siltä osin kun ne sijoittuvat hänen huoneistonsa kohdalle, joko kokonaan taikka osittain.
Seuraavassa käydään lyhyesti läpi asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuunjako, eli se perustilanne, kun yhtiöjärjestyksellä ei ole poikettu lakisääteisestä kunnossapitovastuunjako-olettamasta.
Taloyhtiön kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuuta koskevan 4 luvun 2 §:n mukaan taloyhtiön vastuulle kuuluu:
- huolehtia rakenteiden ja eristeiden kunnosta
- vastata perusjärjestelmien, kuten lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmien kunnossapidosta
- ennallistaa eli korjata ja palauttaa perustasoonsa ne asuntojen sisäosat, jotka vahingoittuvat taloyhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen takia (nk. ennallistamisperiaate)
- vastata sellaisesta osakkaan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka on rinnastettavissa taloyhtiön toteuttamaan tai vastuulleen ottamaan asennukseen, mikäli asennustyö on suoritettu taloyhtiön valvonnassa asunto-osakeyhtiölaissa tarkemmin säädettyjen edellytysten mukaisesti
- huolehtia rakennuksen ulkopinnan kunnosta, myös huoneistojen parvekkeiden kohdalta
Kuten edellä todettiin, yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkaan välillä myös toisin kuin mitä nämä asunto-osakeyhtiölain oletussäännökset asettavat.
Osakkaan kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuuta koskevan 4 luvun 3 §:n mukaan osakkaan täytyy vastaavasti:
- pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat ja pinnat
- huolellisesti hoitaa huoneistoaan sekä varmistaa mahdollisesti suorittamiensa kunnossapito- ja muutostöidensä tekeminen tai teettäminen siten, että taloyhtiön vastuulle kuuluvat rakennuksen tai huoneiston osat eivät työn suorittamisen yhteydessä vaurioidu
- vastata huoneistoon hankkimistaan tai asentamistaan laitteista ja varusteista, pintamateriaaleista, kaapistoista ja kalusteista myös silloin, kun tällainen laite tai kiinteä kaluste on asennettu kiinni yhtiön rakenteisiin
Osakas ei kuitenkaan ole vastuussa huoneistonsa tavanomaisesta kulumisesta, joka vääjäämättä aiheutuu tilan käyttämisestä asuintarkoitukseen. Osakkaan tulee korjata rakenteille ja muulle yhtiön omaisuudelle aiheutettu vahinko, joka on aiheutunut hänen tai huoneistossa oleskelevan henkilön huolimattoman toiminnan seurauksena taikka tahallisesti.
Askarruttavatko asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuunjakoon liittyvät kysymykset? Me autamme. Meillä alkuneuvottelu riita-asioissa on aina maksuton (max. 15 min), joten ota yhteyttä kokeneeseen kiinteistölakimieheen matalalla kynnyksellä, mikäli tilanne sitä edellyttää. Katsotaan yhdessä, miten asiassa kannattaa edetä.
