Mitä tarkoitetaan haltuunotolla?
Taloyhtiö voi ottaa osakkeenomistajan asunnon haltuunsa tilanteessa, jossa osakas tai huoneistossa asuva vuokralainen on rikkonut asunto-osakeyhtiölain mukaisia velvollisuuksiaan eli jokin haltuunotolle tarkemmin laissa asetetuista perusteista täyttyy. Tyypillinen tilanne koskee maksamattomia vastikemaksuja tai häiritsevää elämää asunnossa.
Asunnon haltuun ottaminen tarkoittaa, että taloyhtiö ottaa yhtiökokouksen päätöksellä huoneiston hallintaansa ja vuokraa sen eteenpäin. Vuokratuloilla pyritään kattamaan haltuunotosta taloyhtiölle aiheutuneet kulut.
Haltuun ottaminen on aina viimesijainen keino puuttua osakehuoneiston osakkaan tai vuokralaisen taloyhtiölle aiheuttamiin ongelmiin. Tämän vuoksi prosessi on tarkoin säänneltyä ja haltuun otossa tulee noudattaa tarkoin lakia. Haltuunottoa ei voi käyttää keinona rikkomuksiin, jotka ovat vähäisiä. Haltuunottoa koskevat pykälät sijoittuvat asunto-osakeyhtiölain 8 lukuun.
Kirjallinen varoitus on ehdottomasti annettava
Koska haltuunotto on niin järeä keino, tulee sen käyttämiseen turvautua harkiten. Ennen haltuunottoa on osakkeenomistajalle sekä mahdolliselle vuokralaiselle annettava kirjallinen varoitus moitittavasta toiminnastaan. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava, että taloyhtiön on mahdollista ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan rikkomusten jatkuessa.
Varoituksen tarkoituksena on vielä varata osakkaalle tai vuokralaiselle mahdollisuus korjata toimintaansa. Usein korjaus voikin tämän jälkeen tapahtua ilman, että on tarpeen ottaa asuntoa hallintaan.
Jos taloyhtiölle osakkaan tai vuokralaisen toiminnasta aiheutuvat ongelmat eivät lopu varoitukseen, voi taloyhtiö turvautua huoneiston haltuunottoon. Asunto voidaan ottaa lain asettaman enimmäisajan mukaan hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, ja tämän jälkeen hallinta on palautettava omistajalle. Yhtiökokous tekee päätöksen osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan.
Perusteet asunnon haltuun ottamiselle:
Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo prosessissa aiheutuneita kustannuksia;
2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Osakehuoneiston haltuun ottamista koskevassa päätöksessä on aina mainittava hallintaan ottamisen peruste, hallintaanoton kestoaika sekä hallinnan kohteena olevat tilat.
Yhtiökokouksen päätös annetaan tiedoksi asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, 60 päivän kuluessa.
Päätöstä voidaan moittia eli tuomioistuimen tutkittavaksi voi saattaa sen, onko osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan ollut lain mukaiset perusteet. Moitekanne on pantava vireille määräajan eli 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Muistilista taloyhtiön asunnon haltuunottoon:
1) Varoitus: Annettava lain mukainen varoitus osakkeenomistajalle sekä mahdolliselle vuokralaiselle. Varoitus mahdollistaa vielä, että osakas/vuokralainen korjaisi toimintaansa ennen järeämpiä keinoja.
2) Yhtiökokouspäätös: Yhtiökokous tekee päätöksen asunnon haltuunotosta, kun lain mukaiset perusteet huoneiston haltuun ottamisesta on todettu.
3) Vuokraus: Huoneiston vuokraaminen haltuunottoajaksi.
4) Hallinnan palautus: Haltuunottoajan kulumisen jälkeen palautetaan hallinta osakkeenomistajalle. Enimmäisaika haltuunotolle on kolme vuotta. Jos huoneisto palautetaan ennen haltuunottoajan kulumista, on vuokrasuhde päätettävä asianmukaisesti ennen hallinnan palautusta osakkaalle.
Lopuksi
Koska haltuunotto on tarkoitettu viimesijaiseksi keinoksi ja perusteiden on tosiasiassa täytyttävä, kannattaa asunnon haltuun ottamista harkittaessa turvautua Oranssin asiantuntevan kiinteistölakimiehen puoleen. Lakimiehen avulla varmistat, että haltuunotossa noudatetaan tarkoin lakia ja prosessi sujuu oikein.
Mikäli taloyhtiön huoneiston haltuunottoon liittyvät asiat yhtään askarruttavat, autamme mielellämme. Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min) on aina maksuton riita-asioissa.
Ota yhteyttä!
