Nykyään asuntoja ja kiinteistöjä myydään enenevässä määrin ilman välittäjää, sillä moni kokee, ettei kiinteistönvälittäjä tuo kauppaan (lisänäkyvyyden ohella) muuta kuin lähinnä lisäkuluja välityspalkkion muodossa. Usein kuulemamme väite on, että koska välittäjällä ei joka tapauksessa ole minkäänlaista korvausvastuuta kohteessa kaupanteon jälkeen mahdollisesti havaitusta virheestä, esimerkiksi kosteusvauriosta, ei välityspalkkiotakaan kannata maksaa. Tämä on osin totta ja osin tarua.
Totta on se, että välittäjä ei koskaan ole asunto- tai kiinteistökaupan osapuoli, joten hänellä ei luonnollisesti myöskään voi olla vastuuta esim. kohteessa myöhemmin havaitusta homevaurioista. Tämä asuntokauppalakiin tai maakaareen perustuva virhevastuu on aina yksin myyjällä. Välittäjällä on sen sijaan normaali asiantuntijan vastuu oman välityssuorituksensa asianmukaisuudesta, siitä, että hän on asianmukaisesti ennen kaupantekoa selvittänyt kohteen tiedot ja verrannut saamiaan tietoja omiin havaintoihinsa kohteesta ja sen asiakirjoista.
Välittäjä ei siten koskaan suoraan vastaa kohteessa mahdollisesti olevasta fyysisestä, taloudellisesta tai oikeudellisesta virheestä, joka vastuu kuuluu aina yksin myyjälle. Sen sijaan välittäjän vastuu saattaa perustua huolimattomasti hoidettuun välitystoimeksiantoon, yleensä siihen, että välittäjä on joko laiminlyönyt hankkia asianmukaiset tiedot kohteesta, taikka laiminlyönyt välittää ne asianmukaisesti ostajan tietoon ennen kaupasta päättämistä. Välittäjän sanottu huolimattomuus voi ilmetä joko aktiivisena tai passiivisena menettelynä.
Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta säädetään välityslaissa (laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä). Sen mukaan kiinteistövälittäjä vastaa kiinteistökaupassa antamistaan virheellisistä tiedoista. Sekä ostajalle että myyjällä on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Eli välitysliike vastaa aiheuttamastaan vahingosta sekä suhteessa omaan toimeksiantajaan (tavallisesti myyjään) että tämän vastapuoleen (yleensä ostajaan), vaikka jälkimmäisen kanssa välittäjällä ei ole toimeksiantosuhdetta.
Välitysliikkeen on välityskohdetta esitellessään annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta, vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta (esimerkiksi maanvuokra) päättämiseen. Välityslaki lähtee siitä, että välittäjän suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa välityslaissa säädettyä taikka jos se ei vastaa sitä, mitä toimeksiantajan kanssa voidaan katsoa sovitun joko välitystoimeksiantoa tehtäessä tai myöhemmin toimeksiannon aikana.
Vastaavasti vastuu toimeksiantajan vastapuolelle, tavallisesti siis ostajalle, syntyy, jos vahingon on aiheuttanut välitysliikkeen virheellinen menettely. Tällöin todistustaakka on kuitenkin käänteinen, mikä tarkoittaa sitä, että jos ostaja on näyttänyt toteen syntyneen vahingon, välitysliikkeen on vastuusta vapautuakseen näytettävä toteen, että sen toiminta on ollut huolellista.
Siinäkin tapauksessa, että virhe olisi ollut välittäjän huolimattomassa suorituksessa (eikä siis lainkaan myyjässä), ostaja voi asuntokauppalain ja maakaaren mukaan vaatia korvausta suoraan myyjältä. Miksi? Koska välittäjän antama tieto rinnastetaan aina myyjän antamaan tietoon. Tästä käytetään yleisesti termiä ”myyjän puolelta annetut tiedot”, joilla siis asunto- ja kiinteistökaupassa tarkoitetaan sekä myyjän, välittäjän että myös esimerkiksi asunto-osakeyhtiön edustajan kuten isännöitsijän isännöitsijäntodistuksessa antamaa tietoa. Myyjä siis vastaa niiden kaikkien asianmukaisuudesta suhteessa ostajaan.
Myyjän oikeusturva sanotussa tilanteessa turvataan ns. takautumisoikeuden avulla. Jos siis myyjä joutuu maksamaan korvausta ostajalle välitysliikkeen virheen johdosta, myyjä voi saada maksamansa korvauksen takaisin välittäjältä siinä määrin, kun virheen katsotaan olevan seurausta välitysliikkeen virheellisestä (tahallinen tai huolimaton) menettelystä.
Myyjällä puolestaan on velvollisuus antaa välitysliikkeelle kaikki kaupan kannalta vaikutukselliset tiedot, ja välitysliikkeellä on velvollisuus antaa ne edelleen ostajalle.
Kiinteistönvälittäjän on verrattava saamiaan tietoja omiin havaintoihinsa kohteesta ja sen asiakirjoista. Jos välittäjä havaitsee niissä ristiriitaa tai epäselvyyksiä, välitysliikkeelle syntyy erityinen selonottovelvollisuus tällaisten seikkojen osalta, mikä tarkoittaa, että välittäjän on tarkemmin pyrittävä selvittämään kyseisen ristiriidan tai epäselvyyden syytä, ja poistamaan se mahdollisuuksien mukaan. Joka tapauksessa välittäjän on tällöin erityisesti kiinnitettävä ostajan huomiota kyseisiin havaitsemiinsa epäselvyyksiin, ja mikäli epäselvyyttä ei ole mahdollista poistaa tai selvittää tarkemmin, ilmoitettava myös tästä ostajalle. Näin siksi, että asunto- ja kiinteistökaupassa toimittaisiin aina mahdollisimman oikeiden tietojen varassa, mikä vähentää huomattavasti tarvetta myöhempään jälkipyykkiin.
Mikäli kiinteistönvälittäjän korvausvastuuseen liittyvät asiat yhtään askarruttavat, autamme mielellämme.
Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min) on aina maksuton riita-asioissa.
Ota yhteyttä!
