Ostajalla on tarkastusvelvollisuus
Päätös omakotitalon ostamisesta on iso ja se tuleekin aina tehdä harkiten ja vasta huolellisen kohteeseen tutustumisen jälkeen. Omakotitalon kauppa on samalla kiinteistökauppaa, joka on laissa tarkasti säänneltyä. Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lisäksi virheeseen, josta ostajan voidaan olettaa olleen tietoinen kauppaa tehdessä, ei voi ostaja myöhemmin vedota.
Ostajalla on siten tarkastusvelvollisuus. Kiinteistö tulee tarkastaa huolellisesti kiinteistöllä sijaitsevien rakennuksien sisätiloista aina ulkopuolelle asti. Huomiota tulee ulkona kiinnittää etenkin rakennuksien suojaukseen sadevedeltä, perustusten kuntoon, talon vuorauslautojen kuntoon sekä etäisyyteen maasta sekä ikkunoiden alapuitteiden kuntoon. Talon sisältä muista kiinnittää huomio seiniin, lattiaan ja kattoon – onko merkkejä kupruilevasta tapetista tai repsottaako muovimatto? Käytä kaikkia aistejasi. Ostajalta ei edellytetä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä tarkastuksessa. Riittää siis, että ostaja tarkistaa ne tilat, joihin on esteetön pääsy. Ostajan tulee myös huolella perehtyä kiinteistön asiakirjoihin.
Kun asianmukainen tarkastus on tehty, onnistuneen omakotitalokaupan edellytyksenä on tarkasti laadittu kiinteistökaupan kauppakirja.
Kiinteistökaupan kauppakirja
Kiinteistön kauppakirjan tulee sisältää ainakin seuraavat tiedot:
- Myyjän ja ostajan tiedot eli kaupan osapuolet
- Kiinteistön yksilöintitiedot eli tiedot kaupan kohteesta.
- Kauppahinta ja muu vastike, myös kauppahinnan maksamisen ajankohta.
- Omistus- ja hallintaoikeus: Mitä omistus- ja hallintaoikeudesta on sovittu? Tyypillisimmin: ”omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät, kun kauppahinta on kokonaan maksettu”. Hallintaoikeus merkitsee vasta oikeutta oleilla kiinteistöllä, ei omistajuutta.
- Kiinnitykset ja erityiset oikeudet: Lainhuuto- ja rasitustodistus kohteesta hankittava. Mahdolliset panttikirjat luovutetaan ostajalle. Esimerkiksi kiinteistöön mahdollisesti kohdistuvat kiinnitykset numeroidaan.
- Verot ja maksut: Kirjataan osapuolten tietoisuus kiinteistöön liittyvistä veroseuraamuksista. Kiinteistöstä maksettavista veroista ja maksuista vastaa kiinteistön omistaja.
- Kohteeseen tutustuminen: Ostajan on tarkastettava kohde. Ostaja ei esimerkiksi saa virheenä vedota seikkaan, joka olisi tullut havaita huolellisessa tarkastuksessa. Mahdolliset puutteet ja viat merkitään kauppakirjaan.
- Asiakirjoihin tutustuminen: Kirjataan, että ostaja on tutustunut lainhuuto- ja rasitustodistukseen sekä kiinteistörekisteriotteeseen (ostajalle toimitettavat asiakirjat). Jos kuntotarkastus on tehty, tutustuu ostaja myös kuntotarkastusasiakirjaan.
Omakotitalon kaupassa tulee ostajan saada myyjältä ainakin: lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, rakennuksen piirrustukset ja lupa-asiakirjat, tontti- tai tilakartta, kaavatilanneselvitys ja kaavakartat, kiinteistön kuntotarkastusraportti, kiinteistön huoltokirja, pitkän tähtäimen suunnitelma korjauksille (PTS).
- Irtaimisto ja rakennukset: Kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset sekä kaupan yhteydessä siirtyvä irtaimisto kirjataan kauppakirjaan. Jos irtaimistoa on myyty, on irtaimiston osuus eriteltävä kauppahinnassa. Tämä on tärkeää verotuksellisista syistä (varainsiirtovero 4 % maksetaan vain kiinteistön kauppahinnasta, eli mukaan ei huomioida samalla kertaa myydyn irtaimiston osaa). Jos kiinteistöllä on irtainta tavaraa, jota myyjä haluaa viedä mukanaan, kannattaa asia selvyyden vuoksi kirjata kauppakirjaan.
- Liittymät: Kaupalla ostajalle samalla siirtyvät sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät kirjataan.
- Puolison suostumus: Mikäli kiinteistöllä on aviopuolisoiden yhteinen asuinrakennus, tarvitaan puolison suostumus kauppaan.
- Vastuunrajoitukset: Myyjä voi rajoittaa vastuutaan kiinteistöstä myöhemmin löytyvistä virheistä vastuunrajoituslausekkeella, jos lauseke on yksilöity eli tarkkarajainen. Kiinteistön kuntoa koskevat seikat, joista vastuuta on tarkoitus rajoittaa, on yksilöitävä tarkoin.
Kiinteistön kauppakirjasta on oltava aina kolme kappaletta: Ostajalle, myyjälle ja julkiselle kaupanvahvistajalle kullekin omansa.
Mikäli omakotitalon ostoon tai muut asumisen juridiikkaan liittyvät asiat yhtään askarruttavat, autamme mielellämme.
Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min) on aina maksuton riita-asioissa.
Ota yhteyttä!
