Lähtökohta on selkeä. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa rakennuksen perusjärjestelmät, kuten lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset järjestelmät.
Yhtiön on lisäksi korjattava myös ne osakehuoneistojen sisäosat ja pinnoitteet, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Tämä yhtiön lakisääteinen kunnossapitovastuu koskee kaikkia niitä rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen joko rakennuksen rakennusaikana tai myöhemmin. Kunnossapitotyön yhteydessä yhtiön on siis samalla ennallistettava (palautettava) huoneistojen sisäosat ja pinnoitteet korjaamisajankohtana vallitsevaan perustasoonsa. Tätä kutsutaan ennallistamisperiaatteeksi.
Edelleen yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan huoneistoonsa tekemästä tai ulkopuolisella teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön itsensä toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.
Vielä on erikseen säädetty, että yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan kyseistä vastuunjako-olettamaa sovelletaan kaikissa tilanteissa, ellei yhtiöjärjestyksessä nimenomaisesti määrätä toisin. Yhtiöjärjestykseen tehtävällä määräyksellä on siis mahdollista poiketa tästä lakisääteisestä kunnossapitovastuunjaosta.
Yhtiöjärjestysmuutoksen edellytykset kunnossapitovastuuta muutettaessa
Sanotusta vastuunjaosta poikkeaminen on siis mahdollista ainoastaan yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä. Hallituksen tai yhtiökokouksen päätös tai yhtiössä pitkään noudatettu vakiintunut käytäntö ei siis ole riittävää.
Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätetään aina yhtiökokouksessa. Yhtiöjärjestyksen muutos vaatii asunto-osakeyhtiölain mukaan kahden kolmasosan määräenemmistön kannatuksen yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä tätä tiukemmasta menettelystä.
Osakkeenomistajan suostumusta ei vaadita tilanteessa, jossa määräys kohtelee kaikkia osakkeenomistajia yhdenvertaisesti. Eli tilanteessa, jossa kaikille osakkaille siirretään samansisältöinen kunnossapitovelvoite, ei osakkeenomistajien suostumuksia vaadita määräenemmistön lisäksi.
Toisin on silloin, mikäli esimerkiksi märkätilojen kunnossapitovastuuta ollaan siirtämässä yhtiöltä osakkeenomistajille tilanteessa, jossa yhden tai useamman huoneiston märkätilassa on jo havaittu kosteusvaurio. Tällöin kyse olisi käytännössä kunnossapitovastuun siirtämisestä osakkeenomistajille takautuvasti, mikä ei kohtelisi osakkeenomistajia yhdenvertaisesti. Tällaisessa tilanteessa muutos edellyttää siis kahden kolmasosan määräenemmistön lisäksi myös kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.
Jos yhtiökokouksen päätös loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta, osakas voi moittia päätöstä tuomioistuimessa nostettavalla moitekanteella. Moitekanteen osalta taas on syytä huomioida sen nostamiselle asetettu varsin lyhyt määräaika.
Kunnossapitovastuuta koskevan yhtiöjärjestysmääräyksen on oltava selkeä, jotta se olisi pätevä
Koska kunnossapitovastuunjakoa koskeva yhtiöjärjestysmääräys tarkoittaa aina poikkeamista muutoin noudatettavasta lakisääteisestä vastuunjako-olettamasta, siltä on oikeuskäytännössä edellytetty selkeyttä ja yksiselitteisyyttä.
Jos määräyksen sanamuoto on tulkinnanvarainen eikä siitä yksiselitteisesti ja selvästi käy ilmi osakkeenomistajalle siirretyn kunnossapitovastuun sisältö, ei määräykselle voida antaa merkitystä. Tällöin toimitaan ikään kuin määräystä ei olisi lainkaan ja sen sijasta sovelletaan asunto-osakeyhtiölain mukaista normaalia vastuunjakoa.
Kunnossapitovastuumääräystä tehtäessä taikka sitä muutettaessa onkin aina syytä konsultoida asunto-osakeyhtiöoikeuteen perehtynyttä lakimiestä.
Onko jotakin sellaista, mitä ei ole mahdollista siirtää yhtiöltä osakkeenomistajalle edes yhtiöjärjestysmääräyksellä?
Asunto-osakeyhtiölaki ei rajoita millään tavalla sitä, mitä kaikkia kunnossapitovastuita voidaan siirtää yhtiöltä osakkeenomistajalle – tai päinvastoin. On siten periaatteessa täysin mahdollista, että koko rakennuksen kunnossapitovastuu on yhtiöjärjestysmääräyksellä siirretty yhtiöltä osakkeenomistajalle. Vastaavalla tavalla ja edellytyksillä myös yhtiön kunnossapitovastuuta voidaan lisätä asunto-osakeyhtiölain mukaisesta perustilanteesta.
Eri asia sitten on se, että miten laaja kunnossapitovastuun muuttaminen on kulloinkin järkevää ja tarkoituksenmukaista. Kunnossapitovastuun siirtäminen yhtiöltä osakkeenomistajalle myös todella tarkoittaa velvoitetta paitsi korjata, myös huoltaa, hoitaa, seurata ja uudistaa kyseinen rakennuksen osa tai järjestelmä omalla kustannuksella.
Samalla se luonnollisesti tarkoittaa myös oikeutta päättää korjauksen tai muun toimenpiteen ajankohdasta ja suorittajasta. Näin ollen esimerkiksi rakennuksen vesikattoa, ulkopintaa sekä vesi- ja viemärijohtoja koskeva kunnossapitovastuu ja päätäntävalta on lähtökohtaisesti järkevä säilyttää yhtiöllä. Laajamittaisempi rakennuksen kunnossapitovastuun siirto yhtiöltä osakkeenomistajille onkin tavallisesti perusteltua vain lähinnä erillisrakennuksista koostuvassa pientaloyhtiössä.
Ongelmia taloyhtiössä tai erimielisyyttä asunto- tai kiinteistökaupassa? Me autamme.
