Uudiskohteen virheestä ja sen seuraamuksista säädetään asuntokauppalain 4 luvussa. Laki tuntee neljä erilaista virhetyyppiä: 1) yleinen virhe (asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun), 2) tiedonantovirhe, 3) taloudellinen virhe sekä 4) oikeudellinen virhe. Virhekynnys on uuden asunnon kaupassa alhaisempi kuin käytetyn asunnon kaupassa, mikä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että mikä tahansa vika tai puute olisi automaattisesti asuntokauppalaissa tarkoitettu uuden asunnon virhe.
Virheestä ilmoittamisen ajankohta
Virheestä ilmoittaminen eli reklamointi tapahtuu pääsääntöisesti vuositarkastuksessa. Asuntokauppalain mukaan vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Vuositarkastuksessa selvitetään sekä asunnoissa että taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa (mm. rakenteissa) havaitut virheet. Ostajan on siis ilmoitettava havaitsemistaan virheistä myyjälle vuositarkastuksessa, tai joka tapauksessa viimeistään sen ajan kuluessa, joka ostajalle on varattu vuositarkastuspöytäkirjaa koskevien huomautusten tekemiselle. Jos ostaja havaitsee asunnossa virheen jo ennen vuositarkastusta, ostajan kannattaa ilmoittaa siitä myyjälle heti sen havaittuaan.
Vuositarkastuksen pitäminen ei vapauta myyjää virhevastuusta vasta vuositarkastuksen jälkeen paljastuvien virheiden osalta, ellei virhe ole sellainen, että se olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Arviointi on viime kädessä aina tapauskohtaista. Vuositarkastuksen jälkeen ostajalla on siis vielä oikeus vedota sellaisiin virheisiin, joita hän ei ole voinut havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Tällöin virheestä ilmoitetaan myyjälle erillisellä virheilmoituksella (reklamaatiolla) ja se on syytä tehdä viipymättä kun virhe on havaittu, sillä tällaisesta vasta vuositarkastuksen jälkeen havaitusta virheestä ilmoittamiselle on asuntokauppalaissa erikseen säädetty kohtuullisen ajan vaatimus: virheestä on ilmoitettava kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Oikeuskäytännössä kohtuulliseksi ajaksi on vakiintuneesti katsottu n. 3 kuukautta virheen havaitsemisesta tai siitä, kun virhe olisi tullut havaita.
Virheen oikaisu (korjaaminen) on aina ensisijainen keino poistaa havaittu virhe
Ensisijainen keino korjata tai poistaa uudessa asunnossa havaittu virhe on aina virheen oikaisu myyjän toimesta. Virheen oikaisu on suoritettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä myyjälle. Ennen vuositarkastusta havaitun virheen korjaaminen voidaan kuitenkin lykätä tehtäväksi "viipymättä vuositarkastuksen jälkeen", jos lykkäyksestä ostajalle aiheutuva haitta on vähäinen eikä muutenkaan ole sellaista erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin.
Ostaja voi asettaa myyjälle kohtuullisen määräajan, jonka kuluessa virheen oikaisemiseen on ryhdyttävä. Kuitenkin silloin kun kyseessä on sellainen virhe, jonka korjaaminen myyjällä on oikeus lykätä tehtäväksi vasta vuositarkastuksen jälkeen, ostaja voi asettaa edellä tarkoitetun määräajan aikaisintaan vuositarkastuksessa tai silloin kun vuositarkastus olisi viimeistään pitänyt toimittaa. Jos myyjä ei asetetun määräajan kuluessa ole ryhtynyt tehokkaisiin toimenpiteisiin virheen oikaisemiseksi, vaikka hän on velvollinen virheen korjaamiseen, ostajalla on oikeus teettää oikaisu itse ja vaatia siitä korvausta myyjältä.
Hinnanalennus, vahingonkorvaus ja viime kädessä kaupan purku
Mikäli virhe on luonteeltaan sellainen, että sen oikaisu ei tule kysymykseen, ostaja on oikeutettu joko virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen ja/tai vahingonkorvaukseen, tai viime kädessä, mikäli virhe on olennainen, kaupan purkuun.
Asuntokauppalain uuden asunnon virhettä koskeva säännös
Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan uudessa asunnossa on virhe jos,
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun (ns. yleinen virhesäännös uuden asunnon kaupan virheestä),
2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä se käyttöönotettavaksi,
3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle,
4) rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti,
5) rakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kun sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua, taikka;
6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä ostajalla yleensä on uuden asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus (selonottovelvollisuus)
Asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei kuitenkaan saa virheenä vedota sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kaupantekohetkellä, vaan tällöin kyseistä virhettä arvioidaan oikeudellisesti asunnon 'ominaisuutena', ei asuntokauppalaissa tarkoitettuna virheenä. Tämä johtuu siitä, että uudiskohteen ostajalle on asuntokauppalaissa säädetty normaali ennakkotarkastusvelvollisuus. Eli toisin sanoen, mikäli ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kyseisessä tarkastuksessa.
Tältä osin on kuitenkin huomattava, että ostaja ei ole ilman myyjän nimenomaista kehotusta tai muuta erityistä syytä velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta sellaisiin seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttäisi erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta ennakkotarkastustavasta poikkeavia järjestelyjä.
Taloyhtiöllä on ensisijainen oikeus vedota virheeseen tietyissä tilanteissa
On lisäksi syytä huomata, että uudiskohteen kaupassa myös taloyhtiöllä voi olla oikeus vedota huoneistossa luovutuksen jälkeen havaittuun virheeseen, jos virhe ilmenee taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, tavallisesti rakenteissa. Tällöin ostajalla itsellään ei ole suoraan oikeutta vedota kyseiseen virheeseen ja vaatia sen perusteella korvausta myyjältä. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 3 momentin mukaan ostajalla on kuitenkin tällöinkin toissijaisesti oikeus vedota kyseiseen virheeseen, mikäli 1) virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon ja 2) jos taloyhtiö ei käytä sille säädettyä ensisijaista virheeseen vetoamisoikeuttaan.
Myyjän virhevastuu vuositarkastuksen jälkeen
Vuositarkastuksen jälkeenkin myyjällä (grynderillä) on vielä vastuu kohteen mahdollisista piilevistä virheistä, sillä myyjällä on rakentamastaan kohteesta kymmenen (10) vuoden vastuu. Se ei kuitenkaan tarkoita samaa asiaa kuin kymmenen vuoden takuu. Rakennusvirheistä on asuntokauppalain mukaan reklamoitava myyjälle aina kohtuullisen ajan kuluessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Reklamaatio tulee kuitenkin aina tehdä viimeistään kymmenen vuoden kuluessa asunto-osakeyhtiön hallinnonluovutuksesta, eli siitä hetkestä, kun uudiskohteen hallinto luovutettiin myyjältä osakkaille.
Ei siis aina ihan yksinkertaista. Askarruttavatko uuden asunnon kauppaan liittyvät virheet? Me autamme. Toimistollamme alkukartoitus riita-asioissa (max. 15 min) on aina maksuton. Ota siis yhteyttä matalalla kynnyksellä, katsotaan yhdessä miten asiassa kannattaa edetä.
