Kaupan purku tarkoittaa juridisilta vaikutuksiltaan aina käänteistä asunto- taikiinteistökauppaa. Mikäli kiinteistökaupan osapuolet päätyvät purkamaan tekemänsä kaupan kohteessa kohteessa kaupanteon jälkeen todetun olennaisen virheen vuoksi, heidän tulee tehdä asiasta kirjallinen kaupanpurkukirja. Eli maakaaressa edellytetty kiinteistökaupan määrämuotovaatimus (kirjallinen kauppakirja)koskee myös kaupanpurkukirjaa.
Asuntokauppalaissa ei asunnon kauppakirjalle tai purkukirjalle ole asetettu samanlaista määrämuotovaatimusta, mutta tällöinkin asiat kannattaa ehdottomasti hoitaa kirjallisessa muodossa, jo yksin näyttökysymysten vuoksi.
Kiinteistökaupanpurkukirjassa sovitaan – itse varsinaisen kauppakirjan tavoin – niistä ehdoista,jotka osapuolet ovat kaupan purun johdosta velvollisia täyttämään, eli toisin sanoen millä ehdoilla myyjä palauttaa ostajan maksaman kauppahinnan ja ostaja vastaavasti kohteen omistusoikeuden ja hallinnan takaisin myyjälle. Samoin purkukirjaan tulisi kirjata se olennainen virhe/virheet, joiden perusteella kauppa on päädytty osapuolten välillä vapaaehtoisesti purkamaan.
Tämän jälkeen myyjä hakee normaaliin tapaan lainhuutoa tälle uudelle saannolleen, eli kaupanpurun myötä hänelle palautuneelle kiinteistölle. Myös kaupanpurun johdosta mahdollisesti maksettavasta tuottokorosta ja muista sopimuksenvaraisista korvauksista voidaan samassa yhteydessä sopia. Lopuksi julkisen kaupanvahvistajan on vielä vahvistettava kaupan purkukirja oikeaksi.
Kaupan purun yhteydessä ostajalla voi olla varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentin nojalla oikeus saada maksamansa varainsiirtovero takaisin. Eli kiinteistökaupan purun jälkeen ostajan on mahdollista hakea maksamansa varainsiirtovero (4 %:a kauppahinnasta) takaisin verottajalta, ja vastaavasti asuntokaupan yhteydessä ostajan on mahdollista hakea maksamansa varainsiirtovero (2 % asunto-osakkeenkauppahinnasta ja mahdollisista muista vastikkeista) takaisin.
Lähtökohtaisesti verottaja palauttaa varainsiirtoveron aina, mikäli kaupan purku tapahtuu tuomioistuimen päätöksellä (tuomiolla). Mikäli purku sen sijaan tapahtuu osapuolten itsensä tekemällä vapaaehtoisella purkukirjalla, verottajalla on viimekätinen harkintavalta sen suhteen, palautetaanko varainsiirtovero vai ei. Näin siksi, että vero-oikeudessa noudatetaan periaatetta, jonka mukaan kaupan purun osapuolet eivät voi keskinäisin sopimuksin sopia verottajaa sitovasti kaupanpurun veroseuraamuksista. Edestakaista luovutustointa, eli kauppaa ja kaupan purkua, voidaan verottajan näkökulmasta pitää kahtena toisistaan erillisenä veronalaisena luovutustoimena.
Maksettu varainsiirtovero palautetaan siis hakemuksesta käytännössä aina, mikäli kauppa on tuomioistuimen päätöksellä kumottu tai määrätty purkautumaan. Sen sijaan osapuolten itsensä sovittua kaupan purkamisesta, varainsiirtovero voidaan palauttaa hakemuksesta vain, mikäli kauppa on joko 1) purettu sopimuksella alkuperäisessä kauppakirjassa olevan nimenomaisen purkamisehdon vuoksi, tai 2) kauppa olisi olennaisen sopimusrikkomuksen vuoksi voinut tulla puretuksi tuomioistuimen tuomiolla.
Vastaavalla tavalla voidaan toimia myös mahdollisessa hinnanalennustilanteessa, eli silloin kun kaupanpurun sijasta kauppahintaa on vastaavassa tilanteessa osapuolten välisellä sopimuksella alennettu virhettä vastaavalla määrällä.
Eli tilanteessa jossa osapuolet ovat sopineet kaupan purkamisesta keskinäisellä sopimuksellaan, verottajalle tulee varainsiirtoveron palauttamista koskevan hakemuksen yhteydessä toimittaa aina myös tarkempi selvitys siitä, miksi tuomioistuin olisi todennäköisesti tuomiolla purkanut kaupan, mikäli kaupanpurkua koskeva riita-asia olisi riidelty tuomioistuimessa. Näin ollen verottajalle tulee toimittaa kaupan purkua tukevaa näyttöä (dokumentaatiota) samaan tapaan kuin mahdollisessa oikeudenkäynnissä olisi tullut esittää todistelua virheestä ja sen olennaisuudesta.
Varainsiirtoveron palauttamiseen liittyvät kysymykset eivät ole aina ihan yksinkertaisia. Siksi on usein järkevää kääntyä kokeneen kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneen lakimiehen puoleen. Me autamme.
