Asuntokaupan yhteydessä käytetään usein ulkopuolista puolueetonta kuntotarkastajaa sen selvittämiseksi, missä kunnossa kaupankohde kaupantekohetkellä on ja onko siinä mahdollisesti havaittavissa jotakin sellaisia laatupoikkeamia, jotka ostajan on hyvä ottaa huomioon ennen mahdollista kaupasta päättämistä. Asuntokaupan kuntotarkastus on lähtökohtaisesti aina aistinvarainen ja rakenteeseen käymätön pintapuolinen tutkimus, joten sen avulla on vain harvoin mahdollista saada täysin eksaktia tietoa tarkastuskohteesta.
Kuntotarkastustoiminnasta ei ole olemassa omaa erityislakia, kuten esimerkiksi kiinteistönvälityksestä, vaan sitä säännellään lähinnä kuluttajansuojalain 8 luvun säännöksillä eräiden kuluttajapalvelusten suorittamisesta, ja kuntotarkastajan tarkempi vastuuasema asuntokaupan yhteydessä on siten toistaiseksi jäänyt lähinnä vastaisen oikeuskäytännön varaan.
Samaan tapaan kuin kiinteistönvälittäjä, kuntotarkastajakaan ei ole kaupan osapuoli (joita ovat ainoastaan myyjä ja ostaja), eikä kuntotarkastaja ole siksi koskaan vastuussa kohteessa myöhemmin mahdollisesti havaituista vaurioista, tyypillisesti esimerkiksi rakenteessa olevasta kosteusvauriosta. Vastuu kyseisestä virheestä, eli nk. asuntokaupan virhevastuu, kuuluu aina yksin myyjälle siitäkin huolimatta, että kuntotarkastaja olisi tehnyt työnsä huolimattomasti ja kyseinen vika olisi voitu havaita huolellisesti tehdyssä kuntotarkastuksessa.
Mikäli kaupankohteessa on kaupanteon jälkeen havaittu oikeudellisesti merkityksellinen virhe, esimerkiksi piilevä kosteusvaurio, ostajalle voi syntyä oikeus saada myyjältä virhettä vastaava määrä hinnanalennusta, tai mikäli myyjän menettely kaupanteon yhteydessä on ollut tuottamuksellista, myös vahingonkorvausta ja viime kädessä, mikäli virhe on olennainen, myyjälle voi syntyä oikeus purkaa kauppa. Näitä vaatimuksia ei siis voida koskaan kohdistaa suoraan kuntotarkastajaan tai kiinteistönvälittäjään, koska heillä ei ole myyjälle kuuluvaa kaupanvastuuta.
Kuntotarkastajan ja välittäjän vastuu on sen sijaan ns. asiantuntijan vastuuta, eli he vastaavat vain oman asiantuntijasuorituksensa asianmukaisuudesta. Vaikka kuntotarkastaja on tyypillisesti sopimussuhteessa vain toiseen osapuoleen, tavallisesti myyjään, tulee hänen toimeksiantoa suorittaessaan ottaa huomioon myös vastapuolen edut.
Itä-Suomen hovioikeuden tuomiossa S14/1474 (Nro 36, antamispäivä 22.1.2016) on katsottu, että kuntotarkastajan täytyy aina ymmärtää, että toimeksiantosopimukseen nähden ulkopuolinen henkilö (ostaja) tulee todennäköisesti luottamaan hänen antamiinsa tietoihin, ja että tällaisissa olosuhteissa kuntotarkastajalla on velvollisuus valvoa tehtävää suorittaessaan myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Hovioikeus katsoikin, että kuntotarkastajan ja toimeksiantajan vastapuolen suhde voidaan käytännössä rinnastaa sopimussuhteeseen.
Mistä kuntotarkastaja sitten voi tarkalleen ottaen joutua korvausvastuuseen ja ketä kohtaan? Kuntotarkastajan huolimattoman toiminnan johdosta voi sekä ostajalle että myyjälle aiheutua erilaisia ylimääräisiä kuluja, joita ei olisi syntynyt, mikäli kuntotarkastus olisi tehty huolellisesti. Tyypillinen virhe kuntotarkastuksessa on yleensä joko se, että kuntotarkastajalta jää havaitsematta sellaisia seikkoja, jotka olisi voitu huolellisesti tehdyssä kuntotarkastuksessa havaita, tai se, että havaittuja seikkoja ei kirjata tarkastusraporttiin joko lainkaan tai sellaisessa muodossa, että ne olisivat kaupan osapuolten riittävästi ymmärrettävissä.
Kuntotarkastuksen virheestä aiheutuu vahinkoa tyypillisesti ostajalle, kun ostaja virheellisesti tehtyyn kuntotarkastukseen luottaen maksaa kohteesta liian suuren kauppahinnan ja vaatii sitten virheen -tyypillisesti esimerkiksi piilevän kosteusvaurion - tultua myöhemmin ilmi myyjältä hinnanalennusta.
Tämä hinnanalennus ei kuitenkaan välttämättä ole kuntotarkastajan korvausvastuulle kuuluva vahinko, sillä jos kyseinen virhe olisi havaittu asianmukaisesti tehdyssä tarkastuksessa, olisi myyjä todennäköisesti joka tapauksessa joutunut alentamaan kohteen kauppahintaa virhettä vastaavasti - ellei ostaja olisi tällöin tietoisesti halunnut maksaa kohteesta ylihintaa.
Sen sijaan esimerkiksi mahdollisesta kaupan purkamisesta aiheutuvat kustannukset sekä kuntotarkastajan virheestä johtuneen myyjän ja ostajan välisen mahdollisen oikeudenkäynnin – jota ei olisi koskaan ollut, mikäli kuntotarkastus olisi suoritettu asianmukaisesti - kulut ovat tyypillisesti kuntotarkastajan korvausvastuulle kuuluvia vahinkoja. Lisäksi kuntotarkastaja voi myös joutua palauttamaan kuntotarkastuksesta veloittamansa palkkion joko kokonaan tai osittain takaisin omalle sopijakumppanilleen, tavallisesti siis myyjälle.
Ongelmia asunto- tai kiinteistökaupassa, tai kuntotarkastajan tai kiinteistönvälittäjän kanssa? Me autamme.
Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min) on aina maksuton riita-asioissa. Katsotaan yhdessä, miten asiassa kannattaa edetä.
