Hinnanalennus on aina ensisijainen seuraamus kiinteistön ja asuntokaupan virheestä
Jos ostaja havaitsee kaupanteon jälkeen kiinteistössä tai asunnossa virheen, tavanomaisin seuraus on hinnanalennus.
Kiinteistökaupassa hinnanalennuksesta seuraamusvaihtoehtona säädetään nimenomaisesti maakaaren 2 luvun 17 §:ssä, jonka mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.
Myös asuntokaupassa ostajalla on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Hinnanalennusta määriteltäessä kiinteistökauppaa ja asunto-osakkeen kauppaa käsitellään tässä kirjoituksessa yhteneväisesti, johtuen niiden yhteisestä lainsäädäntöhistoriasta. Lainsäätäjä ei ole katsonut tarkoituksenmukaiseksi asettaa hinnanalennuksen edellytyksiä erilaiseksi vain siitä sattumanvaraisesta seikasta riippuen, sattuuko ihminen asumaan asunto-osakeyhtiömuotoisessa kerros-, pari- tai rivitalossa vaiko omakotitalossa.
Mikäli siis kiinteistössä tai asunto-osakehuoneistossa on virhe, joka havaitaan vasta kaupanteon jälkeen, on ostajan mahdollista vaatia myyjältä hinnanalennusta. Tarkoituksena on jälkikäteen korjata ('oikaista') kauppahinta vastaamaan sitä, mitä se olisi ollut, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Hinnanalennuksen saamiseksi ei edellytetä tuottamusta myyjän taholta, mikä tarkoittaa, että myös huolellisesti toimineelle myyjälle voidaan asettaa velvoite alentaa kauppahintaa kiinteistön tai asunto-osakkeen virheen seuraamuksena virhettä vastaavan määrän - toisin kuin vahingonkorvauksessa, joka edellyttää aina tuottamusta (eli huolimattomuutta) myyjän puolelta.
Ostajalle on puolestaan asetettu kiinteistön ja asunto-osakkeen tarkastusvelvollisuus. Eli jos ostaja ei ole asianmukaisesti tarkastanut ostettavaa kiinteistöä tai asunto-osakehuoneistoa ennen kaupantekoa, hinnanalennusta ei voida määrätä. Ostaja ei voi nimittäin vedota virheenä seikkaan, joka on jäänyt huomaamatta ennakkotarkastuksen laiminlyönnin vuoksi eli joka olisi huolellisessa tarkastuksessa tullut havaita. Kaupantekohetkellä tiedossa olleeseen virheeseen ei myöskään voida vedota hinnanalennusperusteena.
Hinnanalennuksen määrä
Miten hinnanalennus sitten määritellään? Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan, hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.
Sovitusta kauppahinnasta siis vähennetään se osuus, mikä olisi ollut kiinteistön todellinen arvo kaupantekohetkellä. Myyjän on hinnanalennuksen lisäksi palautettava kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta lähtien.
Virhettä vastaava hinnanalennus ei määrity suoraan pelkästään virheestä aiheutuneiden korjauskustannuksien perusteella. Korjauskustannukset ovat kuitenkin hyvä lähtökohta arvioinnille ja käytännössä hinnanalennus voikin suoraan olla korjauskustannusten suuruinen.
Hinnanalennus määritetään ottamalla vähennyksenä huomioon mahdollinen tasoparannus ja käyttöiän pidennys. Tasoparannuksella tarkoitetaan sitä, että usein korjausten yhteydessä kiinteistön tai asunto-osakehuoneiston laatu paranee kun rakenteita korjatessa uusitaan samalla esimerkiksi pintoja. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kyse, sitä suurempia ovat korjausten johdosta tehtävä tasoparannus ja teknisen käyttöiän pidennys. Jos näitä seikkoja ei otettaisi huomioon hinnanalennusta määrittäessä, ostaja saisi perusteetonta etua myyjän kustannuksella. Kyse on siten viime kädessä ostajan ja myyjän välisestä eduntasoituksesta.
Hinnanalennus määritetään aina tapauskohtaisesti, kaikki kyseisen kiinteistökaupan olosuhteet huomioon ottaen. Harkinnassa otetaan huomioon muun muassa seuraavat seikat:
- virheen merkitys kiinteistön käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon
- aiheutuuko virheen johdosta terveyshaittaa
- onko virhe oikaistavissa kohtuullisin kustannuksin
Käytännössä tuomioistuimilla on hinnanalennuksen määrää arvioidessaan suuri harkintavalta, koska mitään kaavaa hinnanalennuksen laskemiselle ei ole olemassa sen enempää maakaaressa kuin asuntokauppalaissakaan.
Jos virheen vaikutukset eivät ole ennakoitavissa, voi hinnanalennuksen määrittäminen olla vaikeaa. Tällöin hinnanalennuksen on oltava olosuhteisiin nähden kohtuullinen.
Hinnanalennus on ensisijainen seuraamus sekä kiinteistökaupan että asuntokaupan virhetilanteissa. Kaupan purku on aina viimesijainen seuraamus. Purkukynnys on oikeuskäytännössä asetettu korkealle, sillä kaupan purku edellyttää, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida pitää kohtuullisena seuraamuksena virheen olennaisuuteen nähden.
Tee valitus (reklamaatio) mahdollisimman pian virheen havaitsemisesta
Reklamaatio ja vaatimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti. Virheestä on ilmoitettava kohtuullisen ajan kuluessa siitä kun virhe on havaittu. Oikeuskäytännössä on katsottu, että kohtuullinen aika on noin 3 kuukautta virheen havaitsemisesta. Reklamaatiosta on käytävä ilmi sekä virhe että mitä sen perusteella (ainakin alustavasti) vaaditaan, käytännössä joko hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta tai viime kädessä kaupan purkua, mikäli virhe on olennainen.
Takaraja virheilmoitukselle on asunto-osakkeen kaupassa 2 vuotta ja kiinteistökaupassa 5 vuotta kaupantekohetkestä. Näitä määräaikoja ei kuitenkaan noudateta siinä tapauksessa, mikäli myyjän katsotaan toimineen kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tällaisesta menettelystä voi olla kyse silloin, jos myyjä antaa ostajalle tietoisesti väärää tietoa tai virheellisen kuvan kohteesta tai sen olennaisista ominaisuuksista ja tämän voidaan katsoa vaikuttaneen kaupasta päättämiseen. Mahdollinen kunnianvastaisuus ja arvottomuus arvioidaan aina tapauskohtaisesti.
Mikäli hinnanalennukseen tai kiinteistö- tai asuntokaupan virheisiin liittyvät asiat ylipäänsä askarruttavat, autamme mielellämme.
Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min) on aina maksuton riita-asioissa.
Ota yhteyttä!
