Onko osakas vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta?

Käytännön elämässä ei ole harvinaista, että vuokralainen aiheuttaa vahinkoa taloyhtiön omaisuudelle, esimerkiksi mittavan rakenteisiin ulottuvan vesivahingon tai muulla tavoin hajottaa taloyhtiön rakenteita taikka taloyhtiön yhteisiä tiloja. Onko osakas tällöin vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta?

Lähtökohta: osakas vastaa vain itse tuottamuksellaan aiheuttamista vahingoista, ja vastaavasti vuokralainen omista aiheuttamistaan vahingoista

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla on normaali kunnossapitovastuu huoneistostaan myös sinä aikana, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Huoneistonsa vuokralle antaneen osakkaan on siis huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia kiinteistön osia, esimerkiksi rakenteita tai taloyhtiön yhteisiä tiloja. Sen lisäksi osakkaan on aina myös puututtava aktiivisesti asiaan, mikäli hän saa tietoonsa, että huoneistossa vietetään häiritsevää elämää taikka huoneistoa käytetään muutoin epäasianmukaisesti.

Lähtökohta on aina selkeä. Osakas voi olla vastuussa vain niistä vahingoista, jotka ovat aiheutuneet hänen omasta tuottamuksestaan eli huolimattomuudestaan. Vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta edellyttää siten aina osakkaan omaa huolimattomuutta.

Osakkaan oma toiminta voidaan pääsääntöisesti katsoa huolimattomaksi vain sellaisessa tilanteessa, jossa osakkaalla itsellään on ollut tieto siitä, että hänen omistamaansa ja vuokralle antamaansa huoneistoa ei hoideta asianmukaisesti, siellä vietetään häiritsevää elämää taikka jos huoneistossa on jokin sellainen vika, puute tai vahinko, josta ei ole asianmukaisesti ilmoitettu taloyhtiölle.

Eli jos osakas saa tiedon vuokralle antamansa huoneiston huonosta hoidosta tai huoneistossa olevasta viasta tai puutteesta, hänen velvollisuutensa on ilman aiheetonta viivyttelyä ryhtyä selvittämään tilannetta mahdollisen vahingon välttämiseksi. Toisin sanoen, jos osakas ei tällaisessa tilanteessa ryhdy asianmukaisesti selvittämään tilannetta, hänen oma vahingonkorvausvastuunsa voi aktualisoitua siitä huolimatta, että hän itse ei ole aiheuttanut kyseistä vahinkoa, esimerkiksi vesivahinkoa.

Taloyhtiöllä on mahdollisuus ottaa viime kädessä huoneisto hallintaansa

Taloyhtiöllä on myös viime kädessä mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaansa (huoneiston hallintaanotto) asunto-osakeyhtiölaissa tarkemmin määritellyin edellytyksin enintään kolmen vuoden ajaksi, mikäli huoneistossa vietetään pidemmän aikaa häiritsevää elämää taikka vuokralainen aiheuttaa toistuvasti vahinkoa taloyhtiölle, eikä varoituksen jälkeenkään ole oikaissut menettelyään.

On myös huomattava, että vuokralaisella on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (huoneenvuokralain) sekä vuokrasopimuksen mukaisesti aina velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa havaitsemistaan vioista ja puutteista sekä huoneistossa mahdollisesti aiheutuneista vahingoista. Osakas ei näin ollen lähtökohtaisesti vastaa sellaisesta vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta, josta hän ei ole ollut tietoinen.

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisu KKO 2016:33 - suihkuun nukahtaminen

Kysymystä vuokranantajan vastuusta vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta on toisinaan selvitetty oikeudessa asti. Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa KKO 2016:33 oli kyse tilanteesta, jossa vuokralainen oli aiheuttanut mittavan vesivahingon taloyhtiön rakenteille ja alakerran huoneistolle maatessaan pitkään kylpyhuoneen lattiakaivon päällä suihkun ollessa päällä. Oikeudessa esitetyn näytön perusteella kävi selväksi, ettei osakas ollut ollut tietoinen asiasta ennen vahinkoa, eikä hän ollut myöskään voinut mitenkään vaikuttaa vahingon syntymiseen.

Osakas oli tullut tietoiseksi asiasta vasta vahingon tapahtumisen jälkeen. Korkein oikeus katsoikin, perustellusti, vahingon aiheutuneen vuokralaisen huolimattomuudesta, sellaisesta menettelystä, johon osakkaalla ei ole ollut vaikutusmahdollisuutta. Osakas ei näin ollen myöskään joutunut korvaamaan aiheutunutta mittavaa vahinkoa taloyhtiölle.

Epäselvemmät rajatapaukset - milloin osakkaan tietoisuus voidaan tulkita hänen tuottamuksekseen?

Elävässä elämässä tilanteet eivät läheskään aina ole yhtä selviä, vaan toisinaan vuokranantajalle on voinut jo ennen vahingon aiheutumista syntyä tietoisuus siitä, että vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti. Tällainen tilanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun vastaavanlainen vahinkotilanne on joko sattunut jo aiemmin, tai sellainen on ollut lähellä sattua, ja vuokranantaja on ollut tietoinen asiasta, eikä ole puuttunut siihen. Tällöin kyseeseen voi siis tulla myös vuokranantaja-osakkaan oma vahingonkorvausvastuu taloyhtiölle sittemmin aiheutuneesta vahingosta, koska osakkaan tietoisuus kyseisestä erityisestä vahinkoalttiudesta voidaan tapauskohtaisesti tulkita osakkaan tuottamukseksi.

Kiinteistövakuutus ja kotivakuutus eivät välttämättä korvaa kaikkia vahinkoja

Oman mausteensa soppaan tuo vielä se, että esimerkiksi suihkuun nukahtamistapauksissa kiinteistövakuutus ei välttämättä korvaa aiheutunutta, usein mittavaa vahinkoa. Ja vaikka se tapauskohtaisesti korvaisikin tällaisen vahingon, on huomattava, että kiinteistövakuutus on otettu vain taloyhtiötä ja sen rakenteita varten, ei asukkaiden irtaimistoa varten. Eli joka tapauksessa kiinteistövakuutus ei korvaa esimerkiksi alakerran huoneiston asukkaan mahdollisesti pilalle menneitä huonekaluja, mikäli ne ovat kyseisen vesivahingon yhteydessä vaurioituneet. Kiinteistövakuutus ei myöskään ehtojensa mukaan korvaa mahdollisia sijaisasumiskustannuksia, jos asukkaiden pitää muuttaa remontin ajaksi pois kotoaan. Asukas voi mahdollisesti saada näihin korvauksia omasta kotivakuutuksestaan, mikäli kotivakuutusehdot sen mahdollistavat.

Lopuksi

‍Vaikka vuokralaisen katsottaisiinkin olevan vastuussa aiheuttamastaan vahingosta, hän saattaa osoittautua varattomaksi, jolloin häneltä ei tosiasiassa ole saatavissa korvausta edes ulosottoteitse. Tällöin, mikäli osakkaan ei voida edellä todetulla tavalla katsoa olevan vastuussa vahingosta, vahinko jää viime kädessä taloyhtiön itsensä, eli kaikkien osakkaiden maksettavaksi.

Kyseisissä tilanteissa kannattaa aina suosiolla kääntyä kokeneen kiinteistölakimiehen puoleen, jotta tilanne ja vastuukysymykset saadaan selvitettyä asianmukaisesti ja mahdollisimman nopeasti. Me autamme.

Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min.) on aina maksuton riita-asioissa. Ota siis yhteyttä matalalla kynnyksellä, katsotaan miten asiassa kannattaa edetä.