Mikäli kiinteistönkauppaa rasittaa olennainen virhe, kauppa on maakaaren mukaan mahdollista purkaa. Tällöin kiinteistö palautetaan myyjälle ja myyjä palauttaa saamansa kauppahinnan ostajalle. Sen lisäksi myyjä saattaa joutua maksamaan palautetulle kauppahinnalle tuottokorkoa sekä korvaamaan ostajan omana omistus- ja hallinta-aikanaan kiinteistölle mahdollisesti tekemistä tasoparannuksista aiheutuneen kiinteistön arvonnousun.
Siinä varsin yleisessä tilanteessa, että myyjänä on ollut yksityishenkilön sijasta kuolinpesä, on aiemmin katsottu, että kuolinpesän osakkaat eivät olisi velvollisia palauttamaan kauppahinnasta ostajalle enempää kuin mitä he itse ovat kuolinpesästä laskennallisena kuolinpesän osuutenaan saaneet. Tämä on saattanut vähävaraisen tai ylivelkaisen kuolinpesän tapauksessa johtaa siihen, ettei ostaja ole saanut maksamaansa kauppahintaa kokonaan (tai jopa lainkaan) takaisin, jos ja kun myyjät eivät ole saaneet kuolinpesästä joko lainkaan varoja hyväkseen, tai mikäli kauppahintana palautettava rahamäärä on ylittänyt myyjä-osakkaan saaman pesäosuuden määrän. Samoin on ollut asianlaita myös mahdollisen hinnanalennuksen maksamisen suhteen.
Sittemmin Turun hovioikeus on 29.6.2018 antamassaan tuomiossa nro 556 (asia S 17/672) ratkaissut tällaisen tapauksen. Tapauksessa kuolinpesän osakkaat olivat myyneet ostajille kiinteistön vuokraoikeuden. Kauppaan oli sisältynyt kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus, joka oli kaupanteon jälkeen osoittautunut olennaisesti huonokuntoisemmaksi kuin mitä ostajilla oli myyjän siitä ennen kaupantekoa antamien tietojen perusteella ollut perusteltua odottaa.
Ostajat olivat tällä perusteella vaatineet kaupanpurkua ja kauppahinnan palauttamista myyjiltä yhteisvastuullisesti. Myyjät katsoivat sekä käräjä- että hovioikeudessa, että heidän vastuunsa ostajille ei olisi yhteisvastuuta, ja että heidän maakaaressa tarkoitettu myyjän virhevastuunsa tulisi ”vakiintuneen käytännön mukaisesti” rajoittaa heidän kuolinpesästä saamiensa jako-osuuksien määrään.
Hovioikeus totesi ratkaisuperusteluissaan, aivan oikein, että maakaaresta ei löydy säännöstä, joka antaisi kuolinpesälle poikkeavan virhevastuuaseman myyjänä. Sen sijaan hovioikeus totesi, että kuolinpesä on kiinteistökaupassa aivan samassa asemassa kuin kuka tahansa muu myyjä, ellei kauppakirjassa ole nimenomaisesti sovittu poikettavan maakaaren mukaisesta virhevastuusäännöstöstä. Kyseisessä tapauksessa näin ei oltu tehty.
Näin ollen hovioikeus totesi, että nimenomaisen sääntelyn puuttuessa tällaisessa tilanteessa noudatetaan yleisiä velvoiteoikeudellisia periaatteita, joiden mukaan velallisen (myyjän) virhevastuu on lähtökohtaisesti täysimääräistä, ellei laista tai kauppakirjasta nimenomaisesti muuta johdu. Vaikka kyse oli tarkalleen ottaen kiinteistön vuokraoikeuden kaupasta, ei kiinteistökaupasta, sama periaate pätee myös normaaliin kiinteistökauppaan, esimerkiksi tavanomaiseen omakotitalon kauppaan.
Hovioikeuden perusteluiden mukaan, joihin on helppo yhtyä, myyjät vastaavat kiinteistön myyntitilanteessa yhteisvastuullisesti palautettavan hinnanalennuksen tai purkutilanteessa kauppahinnan määrän maksamisesta ostajalle. Hovioikeus velvoittikin myyjät yhteisvastuullisesti palauttamaan ostajille näiden kiinteistöstä maksaman kauppahinnan tuottokorkoineen. Tuomio on lainvoimainen.
Eli kyseisestä tuomiosta ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti myyjän kaupanvastuun laajuus ei ole riippuvainen siitä, miten paljon hän on mahdollisesti saanut kuolinpesästä jako-osuutena hyväkseen. Tämä näkemys on hyvin linjassa maakaaren virhesäännöstön tarkoituksen kanssa. Sama oikeusohje pätee luonnollisesti myös asuntokauppalain alaisessa asuntokaupassa, myyjän ollessa kuolinpesä.
Ongelmia asunto- tai kiinteistökaupassa? Me autamme. Toimistomme on erikoistunut asumisen juridiikkaan, erityisesti hankaliin tapauksiin. Varaa itsellesi maksuton (max. 15 min) alkuneuvottelu, niin katsotaan yhdessä miten asiassa kannattaa edetä.
