Myyjän virhevastuu
Kiinteistökaupassa myyjä vastaa myymänsä kiinteistön virheistä. Jos kiinteistössä havaitaan jokin virhe, esimerkiksi kiinteistö ei ole vastannut sovittua tai myyjä ei ole kertonut ostajalle kaikkia ostopäätöksen kannalta merkityksellisiä tietoja kiinteistöstä, voi ostaja tilanteesta riippuen vaatia joko hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta tai olennaisen virheen kohdalla kaupan purkua.
Ostajalla on selonottovelvollisuus, eli ostaja ei voi virheenä vedota seikkoihin, jotka olisi tullut havaita kiinteistön ennakkotarkastuksessa. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Myyjän vastuulle kuuluu, että ostajalle on kerrottu kaikki sellaiset tiedot kiinteistöstä, joilla voi olla merkitystä ostajan ostopäätöksen syntyyn, ja että esimerkiksi mahdolliset havaitut puutteet on kirjattu kauppakirjaan. Erityisen raskaaksi myyjän virhevastuu voi käydä ns. salaisen virheen (piilevä virhe) kohdalla. Myyjä vastaa siis myös virheestä, josta myyjä ei kaupan tekohetkellä edes tiennyt eikä hänen olisi siitä pitänytkään tietää. Tyypillinen esimerkki salaisesta virheestä on kaupanteon jälkeen rakennuksen rakenteista löytyvä kosteusvaurio. Salaisesta virheestä myyjä vastaa tuottamuksesta riippumatta, eli vaikka olisi toiminut huolellisesti.
Vastuunrajoituslauseke
Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä sopimuksissa vastuunrajoitukset ovat kiellettyjä. Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan muissa kiinteistökaupoissa ostajan oikeuksia vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa lailla säädetystä.
Kiinteistön kauppakirjaan voidaan siten ottaa niin sanottu vastuunrajoituslauseke tai vastuunrajoitusehto, jolla myyjän virhevastuuta rajoitetaan. Kauppakirjassa sovitaan yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Yksilöintivaatimuksen täyttää täsmällinen ehto, jonka perusteella ostaja ymmärtää ja tietää mistä seikoista myyjä ei vastaa. Ostajan on näin mahdollista arvioida vastuunrajoitusehdon merkitystä kiinteistön kauppahinnasta neuvoteltaessa.
Yleisesti käytössä oleva rajoituslauseke on ”Myydään siinä kunnossa kuin kiinteistö on kaupantekohetkellä”. Kyseinen ehto ei kuitenkaan rajoita myyjän vastuuta salaisista virheistä, sillä ehto ei ole tarpeeksi täsmällinen.
Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa KKO 2004:78 myyjän vastuuta oli rajattu kuntotarkastuksessa havaittujen kosteusongelmien osalta ehdolla, jossa ilmoitettiin kosteuskartoituksessa alakerran lattiasta löytyneen hieman kosteutta ja ostajan olevan tästä tietoinen sekä tietoinen siitä, ettei vaurioiden laajuutta ja mahdollisia vahinkoja ole selvitetty. Ostaja ottaa kaupankohteen vastaan siinä kunnossa kuin se on. Lisäksi kirjattiin, että myyjä ei ole vastuussa havaitusta vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista.
Tapauksessa oli kyse siitä, että vakavat rakennusvirheet havaittiin vasta kaupanteon jälkeen (mm. kuivatusjärjestelmän puuttuminen). Näiden havaittujen rakennusteknisten virheiden havaitseminen ennakkotarkastuksen yhteydessä olisi edellyttänyt teknisiä toimia eli tavanomaisesta poikkeavia toimia, joten korkein oikeus katsoi, ettei ostaja ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Koska vastuunrajoitus ei ollut yksilöity, ostajilla oli oikeus vaatia hinnanalennusta.
Ratkaisussa KKO 2009:3 kauppakirjassa oli vastuunrajoitusehto, jonka mukaan myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niiden mahdollisesti rakenteille aiheuttamista vahingoista. Kaupanteon jälkeen yläpohjassa oli löydetty kosteusvaurioita. Kuntotarkastuksessa ei oltu todettu yläpohjan kosteusvaurioita, joten tätä virhettä ei oltu yksilöity raportissa. Koska vastuu oli rajattu vain raportista ilmeneviin puutteisiin, oli ostajalla oikeus hinnanalennukseen. Yläpohjan tarkastaminen olisi vaatinut rakenteiden rikkomista, joten tämä ei kuulunut ostajan selonottovelvollisuuden piiriin.
Laadi vastuunrajoitusehto huolellisesti
Myyjän vastuuta kiinteistön virheistä ei siis oikeuskäytännön mukaan voida tehokkaasti rajoittaa pelkällä yleisluonteisella ”Myydään siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä” -ehdolla. Kiinteistön virheet on yksilöitävä ja tarvittaessa selvitettävä, sekä kirjattava tarkasti kiinteistön kauppakirjaan. Vasta tällaisen yksilöidyn virheen osalta voidaan myyjän vastuuta rajoittaa ja asettaa kauppakirjassa ehto, jonka mukaan tästä kyseisestä virheestä tai puutteesta vastaa kaupanteon jälkeen ostaja. Jos kiinteistökaupan yhteydessä on tehty kuntotarkastus, myyjälle jää edelleen vastuu niistä mahdollisista (yleensä salaisista) virheistä, joita ei kuntotarkastuksessa ole voitu havaita.
Yksityiskohtainen ja huolellisesti laadittu vastuunrajoitusehto vähentää aina kaupanteon jälkeisiä riitoja.
Mikäli myyjän virhevastuu ja vastuunrajoituslausekkeet yhtään askarruttavat, autamme mielellämme.
Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min) on aina maksuton riita-asioissa.
Ota yhteyttä!
