Asuntokaupassa on hyvin mahdollista, että jonkin ajan päästä kaupanteon jälkeen ostaja havaitsee kohteessa jotakin sellaista, jota siinä ei kauppakirjan mukaan pitänyt olla, ja jota ei ole voinut havaita ennen kaupantekoa kohteeseen tutustuttaessa. Miten tällöin on toimittava, jotta säilyttäisi oikeutensa vedota virheeseen ja vaatia sen perusteella korvausta myyjältä tai tapauskohtaisesti kiinteistönvälittäjältä taikka kuntotarkastajalta?
Asuntokauppalain yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä myyjän ja ostajan välillä voidaan katsoa sovitun, eli toisin sanoen asunto on oikeudellisesti merkityksellisellä tavalla ’sopimuksenvastainen’.
On tärkeää huomata, että vaikka asuntokaupan yleinen virhesäännös on yhtäläinen sekä uuden että käytetyn asunnoin kaupan osalta, niihin sovelletaan kuitenkin eri asuntokauppalain lukuja: uuden asunnon kaupan virhettä säännellään asuntokauppalain 4 luvussa ja uuden asunnon kauppaa taas lain 6 luvussa. Näitä ei pidä sekoittaa keskenään, sillä virheen edellytykset ovat osin erilaisia uuden ja käytetyn asunnon kaupassa.
Virheiden määrittäminen ei ole aina ihan yksinkertaista, joten älä epäröi konsultoida meidän asiantuntijoitamme maksuttomasti, mikäli epäilet asuntokaupassasi olevan virheen, olitpa sitten ostaja tai myyjä.
Seuraavassa käydään sekä virheen edellytyksiä että virheestä ilmoittamista (reklamaatiota) määräaikoineen lyhyesti läpi molempien asuntokauppatyyppien osalta.
Uuden asunnon kauppa
Uuden asunnon kaupassa sovellettavan virhesäännöksen (asuntokauppalaki 4:14§) mukaan asunnossa on virhe,
- jos se ei vastaa sitä, mitä asunnosta voidaan katsoa sovitun,
- jos se ei vastaa rakentamismääräyksissä asetettuja vaatimuksia,
- jos sen ominaisuuksista aiheutuu haittaa terveydelle,
- jos rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti,
- käytetty materiaali ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua taikka;
- asunto ei muuten vastaa sitä, mitä ostajalla on aihetta olettaa uuden asunnon kaupassa.
Uuden asunnon kaupassa myyjä vastaa aina siitä, että kaupan kohteesta annetaan ostajalle oikea ja riittävä tieto ennen kaupantekoa. Annetun tai antamatta jätetyn tiedon pitää kuitenkin olla vaikutuksellista siten, että tiedolla on ollut vaikutusta kaupasta päättämiseen. Tämä tiedonantovelvollisuus koskee paitsi myyjän myös kiinteistönvälittäjän antamia tietoja, koska suhteessa ostajaan myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista. Eli myös kiinteistönvälittäjän ostajalle antama tieto katsotaan myyjän puolelta annetuksi tiedoksi.
Virhevastuun syntymisen kannalta on siten keskeistä se, olisiko ostaja ryhtynyt kauppaan, mikäli hänelle olisi ennen kaupantekoa annettu oikea ja riittävä tieto kaupankohteen ominaisuuksista. Jos vastaus on ei, virheellisellä tai puutteellisella tiedolla on ollut vaikutusta kauppaan laissa tarkoitetulla tavalla ja kohteessa on lähtökohtaisesti oikeudellisesti merkityksellinen virhe. Virhevastuuta arvioitaessa voidaan siis aina kysyä, olisiko kauppa syntynyt tai jäänyt tekemättä annetuilla (tai vastaavasti antamatta jätetyillä) tiedoilla.
Koska kaikki virheet eivät luonnollisesti ilmene aina samanaikaisesti, tulee uuden asunnon kaupassa kohteessa havaitusta virheestä ilmoittaa (eli reklamoida myyjää) viimeistään kohteen vuositarkastuksessa, mikäli virhe on luonteeltaan sellainen, että se on ollut havaittavissa viimeistään vuositarkastuksessa. Mikäli taas virhe on luonteeltaan sellainen, että sitä ei ole voitu havaita vuositarkastuksen ajankohtaan mennessä, virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä kun se olisi pitänyt havaita.
Kohtuulliseksi ajaksi on oikeuskäytännössä vakiintuneesti katsottu noin kolme (3) kuukautta virheen havaitsemisesta, missä ajassa siitä on siis tullut ilmoittaa myyjälle. Mikäli virheilmoitusta ei tehdä tässä määräajassa, ostaja lähtökohtaisesti menettää oikeutensa vedota kyseiseen seikkaan virheenä. Samassa ajassa on myös lähtökohtaisesti ilmoitettava virheeseen perustuvat vaatimukset myyjälle.
Selvyyden vuoksi on vielä hyvä huomata, että asuntokauppalaki ei edellytä uuden asunnon myyjältä mitään erillistä/erityistä takuuaikaa, minkä kuluessa rakentaja hoitaisi kootusti kaikki yhtiössä ja sen huoneistoissa mahdollisesti havaitut viat, vaan olennaista on toimia aina itse aktiivisesti ja ’virhekohtaisesti’ em. määräaikojen puitteissa. Rakentaja tai rakennuttajaosakas on kuitenkin rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE98) mukaan vastuussa mahdollisista rakennusvirheistä 10 vuotta asunnon luovutushetkestä eteenpäin. Tämä vastuu rajoittuu vain selkeisiin rakennusvirheisiin, jotka eivät ole olleet vuositarkastushetkellä kohtuudella havaittavissa.
Käytetyn asunnon kauppa
Käytetyn asunnon kaupassa sovellettavan virhesäännöksen (asuntokauppalaki 6:11 §) mukaan asunnossa on virhe, jos se
- ei vastaa sitä, mitä asunnosta voidaan katsoa sovitun;
- ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka asunnon ennakkotarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja tämän laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
- se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Eli myös käytetyn asunnon kaupassa myyjä vastaa aina siitä, että kaupan kohteesta annetaan ostajalle oikea ja riittävä tieto ennen kaupantekoa. Annetun tai antamatta jätetyn tiedon pitää kuitenkin olla vaikutuksellista siten, että tiedolla on ollut vaikutusta kaupasta päättämiseen. Tämä tiedonantovelvollisuus koskee paitsi myyjän myös kiinteistönvälittäjän antamia tietoja, koska suhteessa ostajaan myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista. Eli myös kiinteistönvälittäjän ostajalle antama tieto katsotaan myyjän puolelta annetuksi tiedoksi.
Edelleen myyjä vastaa myös taloyhtiön edustajan, esimerkiksi isännöitsijän isännöitsijäntodistuksessa antaman tiedon oikeellisuudesta, olipa kyse sitten vaikka huoneiston velkaosuudesta tai pinta-alasta. Tällaisetkin tiedot katsotaan asuntokaupassa annetuiksi aina ”myyjän puolelta”. Eri asia on toki se, että myyjä saattaa itse olla oikeutettu vaatimaan ostajalle näin mahdollisesti maksamiaan korvauksia edelleen kiinteistönvälittäjältä tai taloyhtiöltä, mikäli virheen syy on ollut nimenomaan kiinteistönvälittäjän tai isännöitsijän virheellisessä tiedonannossa.
Virhevastuun syntymisen kannalta on keskeistä se, olisiko ostaja ryhtynyt kauppaan, mikäli hänelle olisi ennen kaupantekoa annettu oikea ja riittävä tieto kaupankohteen ominaisuuksista. Jos vastaus on ei, virheellisellä tai puutteellisella tiedolla on ollut vaikutusta kauppaan laissa tarkoitetulla tavalla ja kohteessa on lähtökohtaisesti oikeudellisesti merkityksellinen virhe. Virhevastuuta arvioitaessa voidaan siis aina kysyä, olisiko kauppa syntynyt tai jäänyt tekemättä annetuilla (tai vastaavasti antamatta jätetyillä) tiedoilla.
Koska kaikki virheet eivät luonnollisesti ilmene aina samanaikaisesti, tulee myös käytetyn asunnon kaupassa havaitusta virheestä ilmoittaa (eli reklamoida myyjää) kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.
Kohtuulliseksi ajaksi on oikeuskäytännössä vakiintuneesti katsottu noin kolme (3) kuukautta virheen havaitsemisesta, missä ajassa siitä on siis tullut ilmoittaa myyjälle. Mikäli virheilmoitusta ei tehdä tässä määräajassa, ostaja lähtökohtaisesti menettää oikeutensa vedota kyseiseen seikkaan virheenä. Samassa ajassa on myös lähtökohtaisesti ilmoitettava virheeseen perustuvat vaatimukset.
On lisäksi huomattava, että käytetyn asunnon kaupassa on myyjälle asetettu erityinen 2 vuoden virhevastuuaika. Eli virheilmoitus yksilöityine korvausvaatimuksineen on joka tapauksessa tehtävä aina 2 vuoden kuluessa huoneiston hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta. Eli virheestä on siis ilmoitettava myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa sen havaitsemisesta, ja tämän määräajan on mahduttava 2 vuoden aikaikkunaan, muussa tapauksessa ostaja on menettänyt oikeutensa vedota kyseiseen seikkaan virheenä.
Ainoastaan siinä tilanteessa, jos myyjän voidaan tapauskohtaisesti katsoa menetelleen törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, virheeseen voi vedota vielä tämän määräajan jälkeen.
Onko sinulla ilmennyt ongelmia ostamassasi tai myymässäsi asunnossa kaupanteon jälkeen? Autamme mielellämme.
Meillä alkuneuvottelu (max. 15 min) on aina maksuton riita-asioissa.
Ota yhteyttä!
