Yhteisomistajuus tarkoittaa tilannetta, jossa kukin omistaja omistaa tietyn määräosan yhteisomistuksessa olevasta omaisuudesta, tyypillisesti esimerkiksi asunnosta tai vapaa-ajan kiinteistöstä. Lähtökohtaisesti yhteisomistajat voivat keskenään vapaasti sopia niin esineen käytöstä, kustannusten jaosta ja myynnistä kuin kaikista muistakin yhteisomistussuhteeseen liittyvistä asioista.
Yhteisomistussuhteita sääntelee laki eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180). Yhteisomistuslaki on pitkälti tahdonvaltaista oikeutta, eli siitä voidaan lähtökohtaisesti poiketa yhteisomistajien keskinäisin sopimuksin. Käytännön elämässä yhteisomistajuustilanteet aiheuttavat kuitenkin aika ajoin erimielisyyksiä omistajien kesken. Miten yhteisomistajuudesta on niin halutessaan mahdollista päästä eroon?
Helpoin ja yksinkertaisin ratkaisu on tarjota omistusosuuttaan toiselle yhteisomistajalle ostettavaksi. Yhteisomistajien oikeudet ovat tältä osin yhtäläiset, eli mikäli joku osapuoli omistaa asunnosta suuremman osuuden, ei hänen suurempi omistusosuutensa sellaisenaan oikeuta häntä lunastamaan asuntoa itselleen, vaan myös pienemmän osuuden omistava osapuoli voi yhtä lailla ostaa asunnon itselleen. Toisinaan helpointa voikin olla se, että kohde myydään ulkopuoliselle ostajalle käypään hintaan.
Erimielisyyttä saattaa tällöin aiheutua esimerkiksi siitä, mikä on alin hyväksyttävä kauppahinta tai miten kauppahinnan jaossa huomioidaan jonkun osapuolen kohteeseen mahdollisesti omalla kustannuksellaan suorittamat korjaukset. Erimielisyyttä saattaa niin ikään tulla siitä, miten kauppahinnassa tulisi huomioida se, että joku osapuoli on yhteisomistusaikana käyttänyt kyseistä omaisuutta (esimerkiksi vapaa-ajan kiinteistöä) enemmän kuin toiset, ja niin edelleen.
Suositeltavinta on joka tapauksessa aina pyytää ulkopuolista kiinteistönvälittäjää arvioimaan asunnon käypä hinta. Mikäli myyntihinnasta päästään tällä tavalla sopimukseen, kohde laitetaan myyntiin ja kaupanteon jälkeen osapuolet sitten jakavat myynnistä saadut varat omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa.
Mikäli yhteisomistajat eivät kuitenkaan pääse keskinäiseen yhteisymmärrykseen siitä, millä hinnalla (ja muilla mahdollisilla ehdoilla) kohde myydään, muodostuu tilanne myyntiä haluavan yhteisomistajan kannalta hankalaksi. Tällöin ainoaksi vaihtoehdoksi jää hakea yhteisomistussuhteen purkua käräjäoikeudelta. Yhteisomistajuuden purkua voi hakea kuka tahansa yhteisomistajista siitä riippumatta, kuinka ison osuuden hän kyseisestä omaisuudesta omistaa. Uskotun miehen määräämisen hakeminen on aina viimesijainen keino selvittää syntynyt erimielisyystilanne, koska siitä aiheutuu väistämättä kuluja, ja kaikki yhteisomistajat vastaavat yhteisesti uskotun miehen palkkiosta, paitsi milloin hakemus tämän määräämiseksi on tehty vailla asiallista perustetta.
Käräjäoikeus sitten hakemuksesta määrää uskotun miehen, jonka ensisijaisena tarkoituksena on – vielä tässäkin vaiheessa – löytää asiassa sovinnollinen ratkaisu yhteisomistajien kesken. Viimesijaisena keinona uskotulla miehellä on myyntiluvan hakeminen käräjäoikeudelta, mikäli yhteisymmärrystä omistajien kesken ei vieläkään ole löydettävissä. Uskotulla miehellä on tällöin viime kädessä valtuus hakea lupa käräjäoikeudelta ja myydä omaisuus ja jakaa osuudet yhteisomistajille. Pesänjakajalla tai uskotulla miehellä on viime kädessä oikeus luvan saatuaan myydä yhteisesti omistettu asunto ja jakaa kauppahinta yhteisomistajille näiden omistusosuuksien suhteessa.
Tärkeänä poikkeuksena edellä todetusta on kuitenkin huomattava, että silloin kun kyse on vielä jakamattomasta kuolinpesästä, eli kun kukaan pesän osakkaista ei vielä omista mitään tiettyä määräosaa kuolinpesään kuuluvasta omaisuudesta vaan ainoastaan osuuden kuolinpesästä (nämä ns. jakamattomat osuudet muuttuvat määräosaiseksi omistusosuudeksi vasta kuolinpesän jaon myötä), tulee uskotun miehen sijasta hakea aina pesänjakajan määräämistä.
Kun uskottu mies on lopulta määrätty huolehtimaan asunnon myymisestä ja kauppahinnan jakamisesta yhteisomistajien kesken, hänen toimivaltansa on aina rajattu koskemaan vain kyseisiä tehtäviä. Uskotulla miehellä ei siten ole mitään yleistoimivaltaa hallinnoida toimeksiantonsa alaista omaisuutta, määrätä sitä koskevista mahdollisista käyttökorvauksista taikka edustaa yhteisomistajia kyseistä omaisuutta koskevissa asioissa. Eli jos esimerkiksi omistusosuuksien suuruudesta syntyy kiistaa uskotun miehen määräämisen jälkeen, tulee kyseinen asia saattaa aina erillisenä riita-asiana tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Uskotun miehen toimivaltaan ei siten kuulu esimerkiksi yhteisomistajien keskinäisten taloudellisten erimielisyyksien ratkominen, eikä uskotun miehen toimivalta muutoinkaan ole laajuudeltaan rinnastettavissa pesänselvittäjän ja –jakajan toimivaltaan, jolla on esimerkiksi ositustilanteissa varsin laajat valtuudet puolisoiden välisten taloudellisten suhteiden selvittämiseen. Nämä kaksi on siten osattava pitää erillään toisistaan.
Uskotun miehen määräämistä koskevan hakemuksen laatimisessa on aina noudatettava erityistä huolellisuutta, jotta hakemus tehdään oikein ja oikeasisältöisenä. Me autamme.
