Asuntokauppalain 4 luvun mukaan rakennuttajalla on rakentamastaan uudiskohteesta 10 vuoden vastuuaika, mikä ei kuitenkaan ole sama asia kuin 10 vuoden takuuaika. Rakennusvirheeseen perustuvat vaatimukset on aina esitettävä rakennuttajalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun kukin erillinen virhe on ensimmäisen kerran havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Virheilmoitus tulee kuitenkin joka tapauksessa tehdä viimeistään kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun asunto-osakeyhtiön hallinto on luovutettu rakennuttajalta osakkaiden hallintaan.
Rakennuttaja ei voi rajoittaa tätä asuntokauppalain mukaista virhevastuutaan suhteessa ostajaan, ellei tällaisesta rajoituksesta ole nimenomaisesti kauppakirjassa erikseen sovittu ostajan kanssa. Toisaalta on myös hyvä huomata, että rakennuttaja ei vastaavasti ole ilman erillistä sopimusta vastuussa ostajalle niistä piilevistä virheistä (salaisista virheistä), jotka ovat sinänsä olleet olemassa, mutta joiden olemassaoloa ei ole voitu havaita 10 vuoden aikana hallinnonluovutuksesta. Tällaisista piilevistä rakennusvirheistä rakennuttaja siis lähtökohtaisesti vapautuu kun 10 vuotta tulee täyteen kohteen hallinnonluovutuksesta.
Rakennuttaja ei kuitenkaan tällöinkään vapaudu virhevastuusta, mikäli rakennusvirhe johtuu rakentajan törkeästä tuottamuksesta (huolimattomuudesta), sillä Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 (30 §) mukaan urakoitsija vastaa tällöin edelleenkin niistä mahdollisista rakennusvirheistä, joiden tilaaja voi osoittaa aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta taikka olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä, ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä vielä kohteen takuuaikanakaan.
Tämä takuuajan jälkeisen virhevastuun arviointi tapahtuu kuitenkin aina tapauskohtaisesti, arvioimalla urakoitsijan menettelytapoja ja tuottamuksen astetta. Arviointi on oikeuskäytännössä perustettu tavallisesti siihen, mikä on havaitun virheen merkitys. Esimerkiksi tilanteissa, joissa virhe voi aiheuttaa huomattavia vahinkoja taikka merkittävää vahingon vaaraa, on virhettä varsin helposti pidetty törkeällä huolimattomuudella aiheutettuna. Arvioinnissa on lähdetty siitä, että virheen vakavuus ja/tai työntuloksen poikkeaminen hyvästä rakennustavasta ja sitä ilmentävistä pakottavista rakentamismääräyksistä voi jo itsessään osoittaa urakoitsijan törkeää tuottamusta (huolimattomuutta). Vastaavasti tilanteessa, jossa rakennuttaja taikka hänen käyttämänsä aliurakoitsija on jättänyt suorittamatta piiloon jääviä rakenteita tai rakenteenosia, on helposti kyse YSE1998:n 30 §:ssä tarkoitetusta täyttämättä jääneestä suorituksesta.
Ostajan kannalta rakennuttajan tuottamus (huolimattomuus) tarkoittaa käytännössä lisäksi sitä, että hän voi hinnanalennuksen ohella vaatia rakennuttajalta korvausta myös rakennusvirheestä mahdollisesti aiheutuneista välillisistä vahingoista, esimerkiksi sijaisasumiskuluista silloin kun asunto on home- tai kosteusvaurioista johtuen asumiskelvoton, tai siinä ei pysty korjausaikana asumaan.
Vielä on syytä mainita, että takuuaikana reklamoidut ja rakennuttajan toimesta korjatut, mutta takuuajan jälkeen uusiutuvat virheet luetaan korjaamisesta huolimatta edelleen takuuvastuun piiriin kuuluvaksi, sillä urakoitsija ei vapaudu virhevastuustaan suorittamalla korjaustyöt puutteellisesti.
Uudiskohteissa havaitut piilevät virheet (salaiset virheet) ja niihin liittyvät juridiset kysymykset eivät ole aina ihan yksinkertaisia. Me autamme.
